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[住户]梯户比是什么意思?梯户比对生活有什么影

  根据Numbeo公布的最新数据,2019年初世界299个主要城市的住房租金资本化率的中位数为18.57年,而中国的深圳、北京、上海、广州和香港地区分别排在第1、3、4、5、6位,租金资本化率分别为74.72、59.68 、59.54、57.26 和54.13年;世界93个主要国家或地区的住房租金资本化率的中位数为21.46年,中国位于第三位,租金资本化率为52.18年;从中国历年住房租金资本化率的变化来看,2010年以来基本处于持续上升状态,从2009年的20.57年上升至2019年初的52.18年。这表明中国房地产泡沫程度较高,在经历了长期单边上涨之后房地产市场很可能出现周期性拐点,如果房地产市场泡沫破裂,将会导致个人住房贷款抵押资产质量出现大幅下跌,由住房价格的大幅调整带来的债务违约风险,会通过抵押物价值渠道使风险向金融部门传导,一旦出现大量住房贷款违约,将有可能引发系统性金融风险,对整个宏观经济产生较大冲击。

  住户部门的主要债务为住房抵押贷款,先从宽口径的住户部门杠杆率考察风险。

  从历次房地产引发的金融危机来看,房地产泡沫是引发房地产金融风险和导致金融危机的根源,因此需要对房地产市场本身的风险和泡沫程度进行度量。

  高杠杆是金融脆弱性的根源,根据国际货币基金组织在《全球金融稳定报告》提出的观点,住户部门杠杆率低于10%时,杠杆率的上升会有助于经济增长,杠杆率超过30%时就会对国家中期经济增长产生影响,而杠杆率超过65%会影响到国家金融稳定。

  租金资本化率是衡量房地产泡沫严重程度的另一重要指标,其计算公式为:租金资本化率=每平方米住宅价格/每平方米住宅一年租金,即一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年。

  相比于住户部门的杠杆率水平,住户部门杠杆率的快速攀升带来的金融风险更需要关注。

  住户部门偿债率(Debt Service Ratios of Households)是指住户部门当年应还债务本息额与住户部门年可支配收入的比值,我们以这一指标进行住户部门债务水平的跨国比较。具体估算方法为:假定债务余额为D,可支配收入为Y,贷款季度利率为i,贷款剩余期限为t个季度(假定各国住户部门贷款剩余期限均为18年,即72个季度),偿债率=。

  住户部门杠杆率快速攀升

  杠杆率指标是一个宽口径指标,其分母GDP并不是住户部门债务的直接还款来源。这里使用债务收入比(Debt Service-to-Income Ratio)指标,其分母为居民可支配收入,是住户部门偿还债务的主要资金来源;分子为住户部门债务或个人住房贷款,该指标可以较好地反映住户部门债务负担水平。

  居民债务负担在持续加重,已经不具备进一步持续加杠杆的条件,住户部门债务规模进一步扩张空间受限。

  住房信贷规模的快速扩张,会提高住房市场的消费需求,使得住房价格整体呈上升趋势,而住房价格的上升带来较高的投资收益,这会提高住房市场的投资和投机需求,使得更多的杠杆资金投向住房市场,如此一来就使得住房价格快速上升,使其偏离自身的真实价值,出现住房价格泡沫,且泡沫会随着住房价格的不断上涨而不断积聚。

  近年来,杠杆助推泡沫的现象较为明显。一个典型例证是:在限贷、限购等措施的调控下,2017年开始住房贷款余额增速明显放缓,但住户部门短期消费贷款却出现不正常的增长。2016年以来在同期社会商品零售总额增速保持低速且微降的同时,短期消费贷款余额增速异常上升,从2016年的20.26%上升到2017年的37.88%,2018年又上升至29.30%。对此的解释是,部分住房贷款需求者违规利用短期消费贷款缴纳购房款,变相降低首付自有资金比例,使得大量消费贷款违规进入住房市场。

  偿债率的跨国比较

  住户部门债务收入比快速上升

  从住户部门债务收入比的数据来看,2008年前其上升速度比较慢,但之后开始快速上升,从2008年底的43.17%快速上升至2018年底的121.60%,上升了78.43个百分点,其中,房贷收入比从2008年的22.54%上升到2018年的65.37%,上升了42.83个百分点。目前,住户部门债务收入比已经超过美国(100.62%)、日本(103.95%)等发达国家,超过1990年日本房地产价格泡沫破灭前该指标的数值(120%),逼近2007年美国次贷危机爆发前该指标的数值(134.62%)。

  一系列数据表明中国房地产泡沫程度较高,在经历了长期单边上涨之后房地产市场很可能出现周期性拐点。

  这一概念与租售比类似,但更加直观;国际上通常认为合理的租售比为1:200-1:300,换算成租金资本化率为16.7年-25年。

  崔玉为国家金融与发展实验室房地产金融研究中心,研究员;蔡真为中国社科院金融研究所金融实验室副主任,副研究员

  其他国家住户部门偿债率数据来自国际支付清算银行数据库,中国住户部门偿债率数据根据Wind数据计算。以4.9%的基准利率来计算,2018年,中国居民部门偿债率为10.21%,住房贷款偿债率为5.50%;以基准利率上浮20%来估算,2018年,中国居民部门偿债率为10.99%,住房贷款偿债率为5.92%。与国际清算银行公布的2018年第三季度世界主要发达国家住房部门偿债率数据相比,中国住户部门偿债率处于中等水平,住户部门可支配收入中10%左右的部分用于偿还债务,考虑到中国住户部门的高储蓄率,其债务偿付风险较低。

  该指标的分子为住户部门债务,分母为名义GDP。从债务规模来看,受“四万亿投资计划”带来的货币宽松和低利率环境影响,住户部门债务规模快速扩张,中国人民银行公布的住户贷款本外币余额从2008年底的5.71万亿元快速扩张到2018年底的47.90万亿元。

  该指标快速上升的主要原因是住房信贷的快速扩张,住户部门债务扩张速度远超过居民可支配收入的增长速度,住房信贷的扩张成为推高住房价格的重要原因。

  目前来看,虽然中国住户部门杠杆率显著高于新兴市场国家的平均水平(38.7%),但略低于世界平均水平(59.2%),显著低于发达国家平均水平(72.2%)。

  房价收入比(Price to Income Ratio)是用来衡量住房对居民家庭可负担性的重要指标,一般用地区一套住房市场价值的中位数与地区居民家庭年可支配收入的中位数的比值来计算,代表了处于地区收入中位数的家庭购买地区中位数价值的一套住房需要花费家庭多少年可支配收入,该数值越高意味着居民家庭购买住房需储蓄可支配收入的要时间越久。一般来说房价收入比越高,住房市场泡沫化程度越大,居民家庭购买住房的支付能力越低。

  2008年以来,推动中国住户部门杠杆率快速上升的最主要原因就是住房贷款规模的快速扩张,从中国人民银行公布的数据来看,中国个人住房贷款余额从2008年底的2.98万亿元快速扩张至2018年底的25.75万亿元。无论是上世纪90年代日本房地产泡沫破灭前还是2007年美国的次贷危机前,均出现了因住房贷款快速扩张导致住户部门杠杆率快速攀升的情形。

  房价收入和租金资本化率依然处于较高水平

  现实中如果房价下跌会产生金融加速器效应并产生违约传染效应,对整个住房金融市场甚至其他金融市场产生风险。

  房地产已构成冲击系统性金融风险的重要因素,犹如达摩克利斯之剑高悬于中国经济之上,本文主要针对住户部门住房金融风险展开重点分析。

  根据Numbeo公布的最新数据,世界上299个主要城市的房价收入比中位数为10.1,中国的香港地区、北京、上海、深圳、广州分别排在第1、2、3、4、10位,房价收入比分别为49.42、45.3、45.1、42.47、28.87;世界93个主要国家或地区的平均房价收入比的中位数为11.63,香港地区、中国内地、台湾地区位于前三位,分别为49.42、29.09、28.91。虽然Numbeo数据库的计算方法估算方法有待商榷,但就同一估算方法来进行国际比较来看,中国四个一线城市的房价收入均位于世界前位,主要城市的平均房价收入比也位于世界国家(或地区)的前位,远高于世界主要城市和国家(或地区)的房价收入比中位数,住房市场的泡沫化程度较高,居民住房可负担性较低,一旦经济下行,失业率增加,中国金融机构面临的住房贷款违约风险将增加。

  根据国家金融与发展实验室的测算,住户部门的杠杆率在2008年前上升速度较慢,但2008年之后开始快速攀升,从2008年底的17.87%快速上升至2018年底的53.20%,上升了35.33个百分点。

  本刊特约作者 崔玉 蔡真/文

  阿佑最近每天半夜都会被人吵醒,弄得每天精神都不太好。楼上的住户每天半夜加起来要冲几十次马桶,叮铃咣当的,老是有人走动,阿佑睡眠又很浅,所以每天晚上都会被楼上的住户闹得睡不好,半夜总是会被吵醒。阿佑真是受不了,但是每次他去上楼找人理论的时候,要么没有人开门,要么开门了,就说自己不是房东。阿佑也实在是受不了了。直到后来,他发现每次开门的人都不一样,有男有女,这么奇怪,让阿佑不得不怀疑楼上的住户,难道他们是在进行违法犯罪活动?

  对此,你怎么看呢。欢迎留言哦。

  更让人惊讶的是,在这个传销组织中,还有一位年轻的妈妈带着她的儿子也来这里参与了进来。这个妈妈像被传销组织洗脑了一样,口口声声说,自己是来学习成功的经验的,还把自己年幼的儿子带了过来,让这里所谓的老师教儿子如何成才。真是太愚蠢了。

  于是,阿佑就赶紧报了警,警察来了,他就跟警察说了一下这边的情况,在物业的帮助下,警察打开了楼上住户的门,一打开门不得了,看到的就是,一百多平的房子里,竟然有20多个人,里边也是没有什么电器,只有一个风扇,还有一个简单的餐桌和几张椅子,看起来非常的简陋。经过警察的审问,他们也承认了,这里确实是一个传销组织的窝点。

  一说起传销,大家肯定能想到,传销是违法的,是犯罪的。可是你们知道传销具体是什么吗?这个问题估计大多数的人都说不清吧。其实传销是指组织者发展人员,通过对被发展人员以其直接或者间接发展的人员数量或者业绩为依据计算和给付报酬,或者要求被发展人员以交纳一定费用为条件取得加入资格等方式获得财富的违法行为。主要特性是使多数投资者的权益得不到保障。

  传销的危害真的很大,不仅仅是害了一个家,而且还会扰乱社会秩序,和人们的安定。所以小编在这里也劝大家,应该认真学习科学知识,积极抵制传销,不要被人骗到了传销组织,也不知道反抗,最后被人洗脑。这个世界上没有天上掉馅饼的好事,所以大家也应该靠自己的努力成功,而不是靠那些犯罪分子的一时言论。只要是犯罪,就会受到法律的制裁,不要存在侥幸的心理。

  3、梯户比还会影响房子的通风采光、私密性、安静度

  1、梯户比影响住户等待电梯的时间

  梯户比越高,每层的住户多,私密性安静度就相对1梯1户的差。不但如此,高梯户比单套的住宅面积小,通风采光自然也会差一些,这里讲一个最受影响的就是2梯4户的中间户,一般东西边户都是南北通透设计,中间户夹在中间势必是南北不通,两面都是电梯墙,暗厨暗卫,虽然价格便宜,舒适度降低很多。

  因此买房要考虑的不只是房价、地段等因素,楼层、楼栋、梯户比这些问题十分重要,忽视了可不是单单走楼梯那么简单的事情,折磨你的日子还在后头。

  梯户比是住宅电梯数和每层楼住户的比例。而根据数据的不同梯户比一般分三个档次

  从数据不难看出,梯户比越低越好,1梯1户人少面积大,不用和其他住户共享空间,豪宅标配。

  低梯户比:1梯1户或1梯2户,别墅洋房、多层楼房较常见;

  公摊面积越大房屋使用面积越小,因此电梯多了公摊面积自然就大,房屋的价值就相应降低了。比如2梯4户的公摊面积大于1梯4户,2梯4户的公摊面积也大于2梯5户。

  高梯户比:3梯10户或4梯12户,商品房较多见。

  一般梯户比:2梯4户或2梯6户等,高层比较常见;

  2、梯户比影响公摊面积

  三、如何选择梯户比?

  另外,不少业主也见过很多塔楼建筑里的结构,都是房间围着电梯的布局,这样就会出现阴面阳面的住宅,阴面的房屋采光相对差。

  既然梯户比对居住体验影响这么大,我们应该如何选择呢?小编建议有钱当然选择低梯户比了,出行时间、采光私密性都能得到保证。但除了考虑自身的经济能力,购房者还要考虑到楼层问题。相同的梯户比,楼层越高住户越多,舒适性就越差。比如说同样的2梯4户,22层的楼房肯定比12层的楼房等待电梯的时间长。

  一、梯户比是什么意思?

  很多人在买房的过程中关注更多的是房价、地段、配套等问题,而梯户往往会被忽视。但如果你买的房子有电梯,事先了解梯户比还是很有必要的,不少人都羡慕一梯两户的住客,住进去以后才会发现,一梯两户并没有那么好。梯户比是什么意思?梯户比对生活有什么影响?

  梯户比越高就代表人口居住密度越大,住户等电梯的时间就长。有数据调查显示,每部电梯服务用户若少于20户,那电梯就处于随叫随到的状态,到50户左右,上下班高峰期就要挤电梯了。举个例子,在2梯6户32层这种设计中,每部电梯平均服务住户就是96户,可想而知上下班高峰期要等多久的电梯,业主干脆就爬楼梯好了!

  二、梯户比对生活有什么影响?